Proposée pour la première fois en mars 2009 par les deux députés Yves Censi et Michel Bouvard, à titre d’amendement du projet de loi de Finances rectificatif de la même année, la loi Censi-Bouvard a pleinement contribué à la prospérité du domaine des résidences de services. Tour d’horizon sur cette mesure fiscale incitative.
Loi Censi-Bouvard : un dispositif de défiscalisation ambitieux
Les réductions fiscales permises par cette loi ne sont applicables que pour les résidences de services, notamment les résidences étudiantes, les résidences de tourisme classées, les résidences agréées spécialisées dans la prise en charge des personnes âgées ou handicapées (maison de retraite, EHPAD, etc.), mais aussi pour les logements sous le statut LMNP (location meublée non professionnelle).
En clair, le dispositif Censi-Bouvard permet d’investir dans des résidences de services neuves ou rénovées tout en bénéficiant d’une réduction fiscale sur les loyers perçus. Grâce à lui, les investisseurs immobiliers peuvent réaliser une économie d’impôt évaluée à hauteur de 11% du prix hors taxe du bien acquis avec un plafond d’investissement fixé à 300 000 euros (il est possible d’amortir la fraction de la valeur du bien excédant ce seuil). C’est un excellent moyen d’obtenir un taux de rentabilité élevé étant donné la possibilité de récupérer la TVA qui a grevé le prix du bien acquis.
À vrai dire, la fin du dispositif était prévue au mois de décembre 2015. Cependant, le projet de loi de Finances (PLF) 2018 l’a prorogé jusqu’au 31 décembre 2018, mais uniquement pour les résidences seniors et étudiantes acquises entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017.
Concernant les résidences de tourisme, le PLF 2017 a instauré une réduction d’impôt sur le revenu locatif pouvant atteindre 20% de la valeur du bien si leur propriétaire lance des travaux de rénovation énergétique ou d’adaptation aux personnes handicapées. Cette déduction fiscale s’effectue dans la limite de 22 000 euros des travaux entrepris, soit un montant maximal de 4 400 euros.
Les conditions à satisfaire pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Censi-Bouvard
Pour pouvoir exploiter les réductions fiscales générées par la loi Censi-Bouvard, il y a des conditions à respecter. Comme évoqué plus haut, le bien à acquérir doit être une résidence de services neuve, en VEFA ou rénovée de plus de 15 ans. La réduction d’impôts sur le revenu s’étale sur une période de 9 ans, une durée qui peut être reconduite dans les cas prévus par la loi.
Mais si l’impôt payé par le contribuable est inférieur au montant de la réduction fiscale, le solde peut faire l’objet d’un report pour 6 années qui suivent et à condition que le bien soit encore mis en location durant cette période.
Le dispositif permet également de répartir les avantages fiscaux sur plusieurs résidences quand le seuil maximal d’investissement est respecté. De ce fait, il est possible d’acquérir plus d’un logement par an. Enfin, les avantages de la loi Censi-Bouvard en LMNP ne peuvent pas être cumulés avec d’autres dispositifs tels que la loi Pinel ou la loi Malraux.
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